Tellaliye sözleşmesi, gayrimenkul alım-satımı gibi taşınmaz işlemleri sırasında aracılık yapan bir tarafın (genellikle emlakçı ya da tellal) hizmetine dayanan özel bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, bir gayrimenkulün alıcı ve satıcısı arasında aracılık yapmak amacıyla düzenlenir. Tellaliye sözleşmesinin en önemli özelliği, aracının yalnızca alıcı ve satıcı arasındaki anlaşmazlıkları engellemekle kalmayıp, aynı zamanda işlemin güvenli bir şekilde tamamlanmasını sağlamasıdır.
Tellaliye sözleşmesinin hukuki bağlayıcılığı vardır ve gayrimenkul alım-satımı yapan tarafların yükümlülüklerini net bir şekilde belirler. Bu sözleşme sayesinde, emlakçı ya da tellal tarafından sağlanan hizmetler ve ücret konusunda taraflar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçilmiş olur.
Tellaliye Sözleşmesi Yasal Süreçleri
Türk hukukunda tellaliye sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu madde, tellalin taşınmaz alım-satımı sırasında alıcı ile satıcı arasında aracı olarak görev alacağını belirtmektedir. Ayrıca, tellaliye sözleşmesinin yazılı yapılması gerektiği de yasal olarak kabul edilmiştir. Aksi takdirde, sözleşme geçerli sayılmaz.
Tellaliye sözleşmesinin geçerliliği için aracı olan kişinin (tellalin) belirli bir ücret karşılığında aracılık yapması gerekmektedir. Yine de bu ücretin nasıl ödeneceği ve miktarının belirlenmesi, taraflar arasında anlaşmaya bağlıdır. Ancak, sözleşmede aracının aldığı ücretin net bir şekilde belirtilmesi çok önemlidir.
Tellaliye Sözleşmesi Tarafları
Tellaliye sözleşmesinde üç ana taraf bulunur: tellal (aracı), alıcı ve satıcı. Bu tarafların her biri sözleşmede belirli yükümlülüklere sahiptir.
Tellal (Aracı): Tellal, gayrimenkul satışında aracılık yapan ve alıcı ile satıcıyı bir araya getiren kişidir. Emlakçı olarak da bilinen tellalin, alıcı ve satıcı arasındaki anlaşmazlıkları çözme, işlemi yönlendirme ve sürecin düzgün ilerlemesi için yardımcı olma gibi görevleri vardır. Tellal, bu hizmeti sunarken profesyonel bilgi ve deneyime sahip olmalıdır.
Alıcı: Alıcı, gayrimenkul satın almak isteyen kişidir. Tellaliye sözleşmesi çerçevesinde, alıcı belirli bir bedel karşılığında emlakçıyı hizmet vermeye davet eder. Alıcı, satın almak istediği gayrimenkul hakkında bilgi edinir ve aracıyı yönlendirerek işlemi başlatır.
Satıcı: Satıcı, taşınmazını (ev, arsa, işyeri vb.) alıcıya satmaya karar veren kişidir. Tellalin hizmetinden faydalanarak satış işlemini gerçekleştirmeyi amaçlar. Satıcı, taşınmazını satışa sunmadan önce, tellaliye sözleşmesini yaparak aracıdan profesyonel yardım alır.
Tellaliye Sözleşmesinin Amacı ve İşlevi
Tellaliye sözleşmesinin başlıca amacı, taraflar arasında güvenli ve sağlıklı bir gayrimenkul alım satım süreci sağlamaktır. Bu sözleşme, gayrimenkul alım satımı sırasında yaşanabilecek olası anlaşmazlıkları önler. Tellaliye sözleşmesi şu işlevleri yerine getirir:
Aracının Rolünü Belirler: Tellaliye sözleşmesi, aracının alıcı ve satıcı arasındaki işlemi düzgün bir şekilde yönlendirmesini sağlar. Aracı, her iki tarafın da haklarını koruyarak işlemin sağlıklı bir şekilde ilerlemesine yardımcı olur.
Taraflar Arasındaki İlişkileri Düzenler: Bu sözleşme, alıcı ve satıcı arasındaki yükümlülükleri ve hakları belirler. Ayrıca, aracının sorumluluklarını da net bir şekilde ortaya koyar.
Ücretin Belirlenmesi: Tellaliye sözleşmesinde, emlakçının veya aracının alacağı komisyon oranı belirtilir. Bu ücret, alıcı ve satıcı arasında anlaşılacak şekilde belirlenir. Komisyon oranı, genellikle gayrimenkulün satış bedelinin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır.
Tellaliye Sözleşmesinin Geçerliliği İçin Gereken Şartlar
Tellaliye sözleşmesinin geçerli olabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Bu şartlar şunlardır:
Yazılı Olması: Tellaliye sözleşmesi, her iki tarafın da imzalayacağı yazılı bir belge olmalıdır. Bu yazılı belge, sözleşmenin geçerliliği için zorunludur. Aksi takdirde, sözleşme geçersiz sayılabilir.
Hizmet Bedelinin Belirlenmesi: Tellaliye sözleşmesinde, aracının alacağı ücretin ne olacağı açıkça belirtilmelidir. Ücretin belirlenmesi, alıcı ve satıcı arasında anlaşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olur.
Taşınmaz Satışı ile İlgili Olması: Tellaliye sözleşmesi, yalnızca taşınmaz alım-satım işlemleri için geçerlidir. Bu sözleşme, sadece gayrimenkul satışlarında yapılabilir. Başka türdeki işlemler için geçerli değildir.
Tellaliye Sözleşmesinin Avantajları
Tellaliye sözleşmesinin alıcı, satıcı ve aracılar açısından birçok avantajı vardır. İşte bazı avantajlar:
Güvenli ve Şeffaf İşlem: Tellaliye sözleşmesi, gayrimenkul alım satım işlemlerinde taraflar arasındaki güveni artırır. Alıcı ve satıcı, emlakçının aracılığıyla işlemi güvenli bir şekilde tamamlarlar. Hizmetin Tanımlanması: Tellaliye sözleşmesi, aracının vereceği hizmetleri belirler ve tarafların yükümlülüklerini açıkça belirtir. Böylece, taraflar arasındaki belirsizlikler ortadan kalkar.
Hukuki Koruma: Tellaliye sözleşmesi, alıcı ve satıcıyı hukuki açıdan güvence altına alır. Taraflar, sözleşmeye aykırı hareket ederse, yasal yollara başvurabilirler. Uzmanlık Desteği: Tellal, gayrimenkul satışlarında uzman ve deneyimli bir kişidir. Bu da işlemin hızlı ve sorunsuz bir şekilde tamamlanmasına yardımcı olur.
Tellaliye Sözleşmesinin Dezavantajları
Tellaliye sözleşmesinin bazı dezavantajları da bulunmaktadır. Bu dezavantajlar şunlardır:
Komisyon Ücreti: Tellaliye sözleşmesi gereği emlakçının alacağı komisyon ücreti, genellikle satış bedelinin bir yüzdesi olarak belirlenir. Bu da alıcı ve satıcı için ek maliyet oluşturabilir. Sözleşme Koşullarının Belirsizliği: Bazı durumlarda, taraflar arasındaki sözleşme koşulları belirsiz olabilir. Bu durum, ilerleyen süreçlerde hukuki sorunlara yol açabilir. Hukuki Karmaşıklıklar: Eğer tellal sözleşmeye aykırı bir şekilde hareket ederse, bu durumda taraflar hukuki işlem başlatabilir. Ancak, bazen işlemler karmaşık hale gelebilir.
Tellaliye Ücreti Ne Kadardır?
Tellaliye ücreti, gayrimenkul alım satımı sırasında aracılık yapan kişilere (genellikle emlakçılara veya tellallara) ödenen komisyon ücretidir. Bu ücret, alıcı ve satıcı arasındaki anlaşmaya bağlı olarak belirlenir. Ancak, Türk Hukuku’nda bu ücretle ilgili belirli bir standart bulunmamaktadır. Tellaliye ücreti genellikle, gayrimenkulün satış bedeline orantılı olarak hesaplanır.
Ücretinin Hesaplanması
Tellaliye ücreti, emlak piyasasında genellikle satış bedelinin bir yüzdesi olarak belirlenir. Ancak bu oran, tarafların karşılıklı anlaşmalarına göre değişebilir. Emlakçılar veya aracılar, bu ücreti alıcı ve satıcıdan belirli oranlarda pay alacak şekilde talep edebilir. Genel olarak Türkiye’de emlak komisyonları şu oranlarla hesaplanır:
Genel Uygulama Oranı: Emlakçılar için satış bedelinin %2 ile %5’i arasında değişen oranlar söz konusu olabilir. Bu oran, alıcı ve satıcı arasında yapılan anlaşmaya bağlıdır. Ancak, en yaygın oranlar genellikle satış bedelinin %3 civarındadır.
Alıcı ve Satıcıya Paylaşılması: Tellaliye ücretinin paylaştırılması konusunda da farklı uygulamalar olabilir. Genellikle alıcı ve satıcı, bu komisyonu eşit olarak paylaşır. Yani, satış bedelinin %3’ü üzerinden alıcı ve satıcı, her biri %1.5’ini ödeyebilir. Ancak, bu oran da tarafların anlaşmasına göre değişebilir.
Tellaliye Ücreti Ne Zaman Ödenir?
Tellaliye ücreti, gayrimenkul satış işleminin tamamlanmasından sonra ödenir. Yani, satış işlemi resmen gerçekleşip, tapu devri yapılmadan önce komisyon ödenmez. Satışın başarıyla sonuçlanması durumunda, emlakçı ya da tellal, alıcı ve satıcıdan komisyon ücreti alabilir.
Tellaliye Ücretinin Yasal Düzenlemeleri
Türk Borçlar Kanunu, tellaliye sözleşmeleri konusunda genel düzenlemeler yapmaktadır, ancak bu konuda belirli bir maksimum ücret ya da standart oran belirtmemektedir. Bunun yerine, komisyon ücretinin belirlenmesinde pazar koşulları ve taraflar arasındaki anlaşmalar esas alınır.
Bununla birlikte, bazı yerel emlak odaları, komisyon oranları hakkında tavsiye niteliğinde kılavuzlar yayınlayabilir. Bu kılavuzlar, bölgesel piyasa koşullarına göre değişiklik gösterebilir. Yine de, bir tarafın komisyon ücretini belirlerken, tarafların açıkça anlaşması ve yazılı sözleşme yapması önemlidir.
Tellaliye Ücretinin Azaltılması veya Yükseltilmesi
Tellaliye ücreti, emlakçının veya tellalin sunduğu hizmetin kapsamına göre değişebilir. Örneğin, satıcı çok değerli bir gayrimenkul satıyorsa, aracının hizmet bedeli daha yüksek olabilir. Bunun dışında, alıcı veya satıcı, komisyon oranında bir indirim talep edebilir veya daha fazla hizmet sunulması durumunda oran artırılabilir. Bu tür düzenlemeler tamamen tarafların karşılıklı anlaşmasına dayanır.
Tellaliye ücreti, genellikle satış bedelinin %2 ile %5 arasında bir oranla belirlenir. Alıcı ve satıcı arasındaki anlaşmaya göre bu oran değişebilir ve ücret, satış işlemi tamamlandıktan sonra ödenir. Emlak piyasasında, ücretin hangi taraf tarafından ödeneceği de tartışma konusu olabilir, ancak genellikle her iki taraf arasında eşit bir şekilde paylaştırılır. Hem alıcı hem de satıcıyı hukuki olarak güvence altına alırken, işlemin doğru ve hızlı bir şekilde tamamlanmasına da yardımcı olur.
Tellaliye Harcı Kime Aittir?
Taşınmaz alım-satım işlemleri sırasında gayrimenkulün devri ile ilgili yapılan belirli bir vergi türüdür. Bu harç, taşınmazın alım-satım işleminin gerçekleşmesinde belirli bir mali yükümlülük olarak ortaya çıkar. Ancak, tellaliye harcı, tellaliye sözleşmesinin kendisinden bağımsız bir kavramdır ve emlakçıların veya aracının alacağı ücretle doğrudan ilişkilidir. Bu nedenle, tellaliye harcı ile emlakçı komisyonu arasında karışıklık olmamalıdır.
Tellaliye Harcı Nedir?
Tellaliye harcı, taşınmaz alım-satım işlemleri ile ilgili olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından alınan bir harçtır. Bu harç, alım-satım işleminin gerçekleşmesi sırasında tapu dairesine ödenmesi gereken bir bedeldir. Tellaliye harcı, hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenebilir. Hangi tarafın bu harcı ödeyeceği, genellikle alıcı ve satıcı arasında yapılan anlaşmalara bağlıdır.
Tellaliye harcı, alıcı ve satıcı arasında yapılacak anlaşmaya göre değişebilir. Türk hukukuna göre, bu harç için yasal bir düzenleme bulunmaktadır ve hangi tarafın harcı ödeyeceği, tarafların karşılıklı mutabakatına göre belirlenir. Ancak, uygulamada genellikle şu şekildedir: Alıcı: Genellikle, tellaliye harcı alıcı tarafından ödenir. Alıcı, taşınmazı satın alan kişi olduğu için, gayrimenkulün tapu devri işlemi sırasında bu harcı ödemekle yükümlüdür.
Satıcı: Bazı durumlarda, tellaliye harcı satıcı tarafından da ödenebilir. Özellikle satış sözleşmesinde harç ödemesi konusunda farklı bir düzenleme yapılmışsa, bu harcı satıcı da üstlenebilir. Paylaşılabilir: Tellaliye harcı, alıcı ve satıcı arasında yapılan anlaşmaya göre de paylaştırılabilir. Yani, taraflar anlaşarak harcı eşit bir şekilde bölüştürebilirler. Bu durum, genellikle tarafların karşılıklı olarak esneklik gösterdiği bir düzenleme ile gerçekleşir.
Tellaliye Harcının Oranı ve Hesaplanması
Tellaliye harcı, satış bedeline göre hesaplanır ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen oranda alınır. Türkiye’de genellikle bu harç oranı şu şekildedir: Tellaliye harcı oranı, gayrimenkulün satış bedelinin %4’ü kadar olabilir. Hem alıcı hem de satıcı, satış bedelinin %2’şerini ödeyebilir (Toplamda %4). Ancak bu oran, her iki taraf arasında yapılan anlaşmaya ve yerel düzenlemelere göre değişebilir.
Tellaliye Harcı Ne Zaman Ödenir?
Tellaliye harcı, gayrimenkul alım-satım işlemi sırasında tapuda devir işlemi yapılmadan önce ödenmelidir. Tapu dairesinde yapılan devir işlemi sırasında harcın yatırılması gerektiği için, ödeme tapudan önce yapılmalıdır. Harcın ödenmesi, devir işleminin tamamlanabilmesi için zorunludur.
Tellaliye harcı, gayrimenkul alım-satım işlemi sırasında tapu dairesine ödenen bir vergi türüdür ve hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenebilir. Taraflar arasında yapılan anlaşmaya göre harç, alıcı ve satıcı arasında paylaşılabilir. Genellikle alıcı, gayrimenkulün devir işlemi sırasında bu harcı ödeyen taraf olur, ancak anlaşmalarla bu durum değiştirilebilir. Tellaliye harcının ödenmesi, devir işlemi tamamlanmadan önce yapılmalıdır.
Tellaliye sözleşmesi, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde alıcı ve satıcı arasında aracılık yapan bir hizmet sözleşmesidir. Hem alıcı hem de satıcı açısından birçok avantaj sağlarken, aynı zamanda işlemin hukuki ve güvenli bir şekilde yapılmasına yardımcı olur. Ancak, sözleşme yapmadan önce tarafların hak ve yükümlülüklerini tam olarak anlaması gerekmektedir.
Tellaliye sözleşmesinin geçerliliği için, sözleşmenin yazılı olması ve hizmet bedelinin net bir şekilde belirlenmesi şarttır. Ayrıca, bu sözleşme yalnızca taşınmaz alım-satım işlemleriyle sınırlıdır. Gelişen teknoloji ve gayrimenkul sektöründeki değişimler, tellaliye sözleşmesinin önemini artırmaktadır.
